Geen huis, maar hypotheekschuld kopen: nieuwe risicovolle route naar Spaans vastgoed

In dit artikel:

Particulieren krijgen in Spanje steeds vaker aanbiedingen om een zogeheten non-performing loan (NPL) te kopen. Dat lijkt soms op een goedkope woningadvertentie, maar de koper neemt in werkelijkheid een langdurig oninbare hypotheekschuld over. Hij wordt daarmee niet eigenaar van het huis, maar neemt de positie van de bank in.

Een NPL ontstaat wanneer een huiseigenaar langere tijd niet meer aflost. De schuldeiser kan uiteindelijk proberen het onderpand op te eisen, maar daarvoor zijn onderhandelingen en vaak juridische procedures nodig. Volgens Francisco Iñareta van Idealista verloopt geen van de mogelijke routes snel. De koper moet zelf de schuld innen, met de schuldenaar tot een akkoord komen en zo nodig een procedure starten.

NPL’s werden vooral bekend na de Spaanse vastgoedcrisis van 2008, toen banken grote hoeveelheden slechte hypotheken en onverkoopbare woningen verkochten aan gespecialiseerde investeerders. Die investeerders proberen de vorderingen nu vaker door te verkopen aan particulieren. José María Alfaro van vastgoedfederatie FAI denkt dat zij winst veilig willen stellen nu de vastgoedmarkt mogelijk zijn hoogtepunt nadert. Bovendien begrijpen makelaars niet altijd goed dat een NPL vooral een juridisch dossier is, met onzeker rendement en procedures die vier tot zes jaar kunnen duren.

Volgens hypotheekbemiddelaar Ricardo Gulias speelt ook gekraakt vastgoed een rol. Investeerders willen daar soms vanaf en bieden grote kortingen, maar een NPL verschilt wezenlijk van een gekraakte woning: bij een gekraakt huis ben je wel eigenaar, terwijl je bij een NPL alleen de schuldeiser wordt.

De koper neemt bovendien achterstallige rente en mogelijke proceskosten over. Banken verstrekken daarom doorgaans geen financiering. Alleen financieel sterke kopers met een lange adem kunnen het risico dragen, zonder garantie dat zij uiteindelijk eigenaar van de woning worden.