Oplossing voor wooncrisis Málaga: maximaal bouwen en hoger de lucht in
In dit artikel:
Málaga ontwikkelt zich steeds meer tot een van de duurste woonsteden van Spanje, terwijl de inkomens in de stad ver achterblijven bij die in Madrid of San Sebastián. Stadsbouwkundige en econoom Pedro Marín Cots spreekt van een structurele wooncrisis: volgens hem is jaarlijks ongeveer 4.000 extra woningen nodig, daarvan de helft in de vorm van sociale huisvesting, om de markt te stabiliseren.
Belangrijke oorzaken zijn de sterke vraag vanuit toeristische verhuur, buitenlandse kopers en investeerders, en een schaarste aan betaalbare huurwoningen. Met name buurten nabij het centrum en de kust zien de huurprijzen het hardst stijgen. Officiële cijfers wijzen uit dat Málaga tot de steden behoort waar de druk op huurprijzen het meest is toegenomen.
Marín Cots wijst ook op onderbenutting van bestaande planologische mogelijkheden. In uitbreidingswijken zoals Huerta del Correo, Sánchez Blanca en Cortijo Merino staat het bestemmingsplan dichtheden toe die in theorie ongeveer 75 woningen per hectare mogelijk maken, maar veel projecten blijven daaronder. Ook sociale projecten benutten vaak minder bouwlagen dan toegestaan; in Buenavista worden waar technisch zes lagen mogelijk zijn vaak slechts vier gebouwd. Volgens Marín Cots gaat daarmee veel capaciteit verloren.
Hogere bouwdichtheid is niet alleen ruimtelijk maar ook economisch zinvol: infrastructuur- en voorzieningenkosten veranderen nauwelijks tussen minder en meer bevolkte wijken, terwijl de prijs per woning daalt naarmate er meer woningen per hectare komen. Verder is Málaga, omgerekend naar verstedelijkt oppervlak, minder dicht dan Valencia of Barcelona, wat samenhangt met meer autogebruik (rond of boven 40%) en langere afstanden tussen wonen, werk en voorzieningen.
De bouwsector erkent de problemen maar verzet zich tegen de stelling dat ontwikkelaars systematisch onder de toegestane maxima bouwen; veel projecten zouden al tot de grenzen van het PGOU gaan, aldus Violeta Aragón van de regionale bouwvereniging ACP. De sector roept tegelijk om versnelde procedures, kortere vergunningstijden en meer functionele flexibiliteit — bijvoorbeeld het omzetten van kantoren of toeristische eenheden naar woningen — en vergelijkt de wooncrisis met een noodsituatie die uitzonderingsmaatregelen rechtvaardigt.
De gemeente Málaga en de Junta de Andalucía hebben tijdelijke instrumenten klaarliggen om sociale woningbouw te versnellen zonder jarenlange herziening van het PGOU. Een decreet maakt het mogelijk de dichtheid voor VPO met 20% te verhogen en de bebouwbare oppervlakte met 10% uit te breiden; daarmee zouden in gebieden als Soliva Oeste, Buenavista en Lagar de Oliveros samen ruim 1.000 extra beschermde woningen kunnen bijkomen, bovenop plannen voor meer dan 5.000 VPO’s.
Cruciale knelpunten blijven echter dat veel nieuwbouw in het duurdere segment terechtkomt en eindigt in beleggersportefeuilles, waardoor midden- en lage-inkomens wegtrekken naar randgebieden. Experts adviseren vooral slimmer gebruik van bestaande ruimte, strengere regulering van toeristisch aanbod, snelle vergunningverlening en langdurige publieke investeringen in sociale huur om de crisis structureel aan te pakken.