Sterk uiteenlopende Spaanse huizenprijzen: wie heeft er gelijk?
In dit artikel:
Spaanse huizenprijzen geven een vertekend beeld: verschillende woningplatforms tonen sterk uiteenlopende groeicijfers, wat kopers onzeker maakt. In november rapporteerde Fotocasa een jaar-op-jaarstijging van 18,8%, terwijl Pisos.com in diezelfde periode slechts 3% noteerde. Regionale cijfers lopen nog verder uiteen: Fotocasa ziet forse plusjes in Murcia en Valencia, waar Pisos.com juist dalingen signaleert. Zelfs in Madrid — één van de weinige gebieden met consensus dat prijzen stijgen — verschillen de percentages aanzienlijk (ongeveer 15% versus 6%).
De kern van die discrepantie ligt in wat gemeten wordt. Veel platformen tonen vraagprijzen uit advertenties, niet de daadwerkelijk bij de notaris vastgelegde verkoopbedragen. Een rapport van taxatiebureau UVE Valoraciones stelt dat vraagprijzen gemiddeld zo’n 44% boven de echte verkoopprijzen liggen. Verder laten vierkante meter-prijzen sinds 2021 een stijging van circa 40% zien, terwijl het gemiddelde aankoopbedrag met 30–35% toenam. Kopers compenseren hogere prijzen vaak door kleinere of minder centraal gelegen woningen te accepteren; dit wordt versterkt door hogere rentetarieven en beperkte leenruimte.
UVE waarschuwt voor lokale oververhitting: met name het tweede kwartaal van 2025 kende een jaar-op-jaarstijging van 12,7% — de sterkste toename in 18 jaar. Tegelijkertijd lopen lonen fors achter: sinds begin 2023 stegen huizenprijzen ruim 12%, terwijl de salarissen slechts met 3,8% toenamen, waardoor de kloof tussen draagkracht en huizenprijzen groeit.
Andere factoren die het beeld vertekenen: het ‘ankereffect’ waarbij verkopers hoger vragen om onderhandelingsruimte te houden; veel transacties vinden buiten de grote portals plaats via makelaars of persoonlijke netwerken; en in 2023 werd meer dan de helft van de aankopen contant betaald, wat verklaart waarom advertentieprijzen (rond de €300.000) significant hoger liggen dan hypotheekdata (onder €165.000).
Voor wie wil kopen betekent dit: geen enkel cijfer is absoluut. Het Ministerie van Volkshuisvesting verlangt dat autonome regio’s transparante data aanleveren als voorwaarde voor subsidies, juist omdat er momenteel te weinig betrouwbare, openbare statistieken zijn — en dat verzwakt de onderhandelingspositie van kopers en huurders. Vastgoedanalisten en platformen wijzen erop dat de vraag veel groter is dan het aanbod, wat regionale pieken veroorzaakt en paniekkoop kan aanwakkeren, vooral onder jongere kopers.
Praktisch advies: baseer beslissingen niet op één bron. Raadpleeg meerdere datasets (zoals INE en notariscijfers), spreek met lokale makelaars en kijk kritisch naar het verschil tussen advertentie- en transactieprijzen. De markt toont krachtige bewegingen, maar is ondoorzichtig — voorzichtigheid en meerdere informatiebronnen zijn daarom cruciaal.