Woningmarkt Spanje 2026: prijzen blijven stijgen, maar minder hard
In dit artikel:
Spaanse woningprijzen bereikten in 2025 nieuwe records en blijven ook in 2026 stijgen, maar minder snel. Volgens INE klommen de woningprijzen in het derde kwartaal van 2025 met 12,8% ten opzichte van een jaar eerder; Tinsa schat de gemiddelde prijs eind 2025 op circa 2.091 euro per m², ongeveer 13% hoger dan een jaar eerder. Vrijwel alle autonome regio’s noteerden dubbele cijfergroei, met uitschieters in Murcia, Madrid en Aragón.
De verkoopactiviteit is op het hoogste niveau sinds vóór de financiële crisis: Tinsa verwacht bijna 550.000 registraties voor 2025, andere tellers komen zelfs rond de 700.000 uit, vergelijkbaar met 2007. De vraag blijft sterk door een relatief robuile arbeidsmarkt en huishoudens die, ondanks prijsstijgingen, veel van hun inkomen aan kooplasten besteden.
Voor 2026 voorzien banken en marktanalisten een “afkoeling zonder daling”: prijsstijgingen van ongeveer 5–7% per jaar, afhankelijk van regio en woningtype. In grote steden en toeristische hotspots lijkt de prijsgroei aan grenzen te raken, terwijl middelgrote steden en buitenwijken nog ruimte voor stijgingen bieden. Deskundigen spreken van een geleidelijke normalisatie in plaats van een crash.
De hypotheekmarkt trok in 2025 mee in de hausse: circa 500.000 afgesloten hypotheken, ruim 15% meer dan in 2024, met gemiddelde leenbedragen rond 160–170 duizend euro. Vastzettingen en gemengde rentes domineren de nieuwe contracten. Voor 2026 worden iets hogere marges verwacht, ook wanneer de Euribor stabiliseert, waardoor lenen duurder wordt.
Het grootste knelpunt blijft het schaarse aanbod. Ondanks aanzwellende nieuwbouwprojecten is de geplande toevoer (ongeveer 420.000 woningen in drie jaar) onvoldoende om een geschat tekort van circa 700.000 woningen weg te werken. Dat houdt prijzen en concurrerende biedingen hoog. De huurmarkt biedt weinig verlichting: huren stegen in 2025 zo’n 7–7,5%, met een gemiddelde van ongeveer 14,10 €/m² per maand (ongeveer 1.100–1.150 € voor 80 m²). Vervangingsgolven van contracten in 2026 kunnen gezinnen gemiddeld zo’n 1.700 € extra per jaar kosten. Jongeren en lage-inkomensgroepen staan onder grote druk; in stedelijke centra gaat vaak meer dan 40% van het inkomen naar huur.
Hoewel er geen klassieke kredietbubbel wordt gezien—leennormen zijn strenger dan voor 2008—waarschuwen toezichthouders voor sociale en macro-economische risico’s door slechte betaalbaarheid en het beperkte aandeel sociale huurwoningen (ongeveer 1,5% versus ~9% EU-gemiddelde). Als beleidsreactie startte de regering eind 2025 Casa47, een publieke onderneming die betaalbare huurhuizen met lange concessies wil aanbieden, maar critici vrezen dat bestaande regelgeving investeringen in huur en nieuwbouw belemmert.